每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

　　2024年
，物业行业持续向高质量方向迈进。

　　据克而瑞物管监测显示
，2024年共有6家上物企在管面积突破5亿平方米 。其中，万物云以10.6亿平方米的在管面积排在榜首 ，碧桂园服务和保利物业分别以10.5亿平方米和7.9亿平方米的在管面积排在第二和第三位
。

　　与此同时 ，2024年共有7家物业企业的合约管理面积突破5亿平方米。而百强物企的“合约在管比
”均值下降至1.28
，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势 。

　　《每日经济新闻》记者注意到，随着物业行业的逐渐成熟 ，行业发展重心转向“质重于量”，物企不再提规模和扩张
，战线收缩和“瘦身 ”成为2024年行业生存发展的写照
。有业内人士表示，尽管行业增速变缓 ，但整体仍具有不错的发展前景
，“未来地方国资企业仍有整合上市的机会，专业赛道中的民营企业也会受到资本市场关注
”。

　　近年来 ，物业上市公司的管理规模增速持续放缓
，管理面积均值增速由2020年的37.29%持续下降至2023年的12.40% 。进入2024年，这一趋势仍在延续 ，物企不再对外公布其规模增长目标
，而包括万物云、合景悠活等在内的部分物企甚至在财报中也未披露管理面积数据
。

　　中指研究院物业事业部总经理牛晓娟在接受每经记者采访时指出：“物企倾向于弱化管理面积披露，一方面 ，伴随城市服务 、IFM（综合设施管理服务）等业务的发展
，管理面积和营业收入的直接相关性弱化了，企业经营重点应转变为提升经营效益；而且 ，管理业态及业务更加多元，学校
、医院、景区 、轨道交通等项目大多是根据服务内容和要求核算项目金额
，取代了按建筑面积收取物业费的模式。另一方面，管理面积的增长趋缓 ，预计很难会有高速增长 。”

　　不过
，据克而瑞物管监测，物企的规模竞争格局依然延续了2023年的排名 ，在管面积突破5亿平方米的物企共有6家
，其中万物云
、碧桂园服务和保利物业分别以10.6亿平方米、10.5亿平方米和7.9亿平方米的在管面积稳居行业前三
。此外，共有7家企业的合约管理面积突破5亿平方米。

　　克而瑞物管分析指出 ，2024年百强物业管理企业的“合约在管比 ”均值下降至1.28
，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势 。“这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放缓，以及市场竞争的加剧。尽管如此 ，当前的企业规模储备仍然足够支持短期内的进一步增长诉求
。
”

　　每经记者注意到
，多家物企出现了规模负增长的情况。据中指研究院统计，2024年上半年披露合约面积数据的49家上市物企中 ，合约面积出现负增长的有18家，占比为36.73%（2023年同期为26%）；披露在管面积数据的55家物业上市公司中
，在管面积出现负增长的有11家，占比为20%（2023年同期为15.09%） 。

　　“在规模导向下 ，物企收购及拓展了一些低盈利或潜在亏损的项目
，为企业高质量 、可持续发展埋下了隐患
。”中指研究院分析指出，2024上半年 ，多家企业主动解除合约项目及在管项目
，虽然短期内导致管理规模下降，但能够提升运营质效 ，有效遏制经营效益的下滑。

　　对物业行业而言
，2024年最大的舆论焦点或来自于物业费指导价格的出台 。

　　2024年上半年，包括重庆
、武汉、青岛 、银川等城市先后出台了物业费指导价 ，随之而来的上述4城的多个小区业主要求物企下调物业收费标准
，从而形成一波物业收费“降价潮 ”
。

　　公开资料显示，2024年上述4城百余个小区实现了物业费下调 ，降幅在20%—30%之间。其中，武汉已有30余个住宅小区降低物业费
，平均降价幅度达24% 。

　　另据克而瑞调研数据，2024年住宅物业服务满意度继续下行 ，整体满意度评分降至69.3分
，较2023年的71分下降约2%
。

　　在满意度整体下行的大背景下，物业费收缴率同步下滑 ，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%
，较2023年净减少3个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著 。

　　与此同时 ，物企普遍面临着物业费收缴难的问题
，即便是上市物企，收缴率也在下滑
。克而瑞物管数据显示 ，2024年物业费收缴率平均降幅达到5%
，部分物企降幅高达10%。“考虑到基础物业服务的毛利率本已处于低位，物业费收缴率5%至10%的下滑进一步加剧了企业的财务压力 ，可能导致利润空间被压缩至成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境 。”

　　事实上
，无论是物业费收缴难题还是呼吁“降低物业费
”，其背后是业主明显感受到物业服务的“质价不符”。受此影响 ，多家物业公司开始将物业服务做到标准化
、透明化
，并且尝试“菜单化 ”“定制化
”服务
。

　　如2024年年底，万物云发布“智选”产品 ，将服务选项和定价权利交还给业主
，在行业内创新推出“弹性定价 ”，根据业主的必选和自选服务从而让业主自主定物业费。

　　牛晓娟表示 ，“卷服务
”成为推动质价相符格局的主要动力之一 。如今
，物企的基础服务不再局限于传统的“四保一服”（即保安、保洁 、保绿、保修和客服中心），而是积极拓展服务内容 ，全方位提升服务体验
，使业主切实感知到服务价值的提升，为合理定价提供了有力支撑
。

　　“‘卷价格’也在塑造质价相符格局中发挥重要作用。 ”牛晓娟表示 ，物企在成本控制方面苦下功夫，一方面通过规模化运营降低采购
、人力等成本
，另一方面运用科技手段提升效率减少人力依赖 。在价格策略上，打破传统单一模式 ，针对不同物业类型、服务层级制定灵活价格方案
，并且企业主动公开价格构成，积极与业主沟通协商 ，使价格制定透明化 、民主化
。

　　自2023年以来
，房地产行业的深度调整持续影响着物业市场，恒生物业服务及管理指数呈现波动下滑的趋势。

　　截至2024年12月31日 ，恒生物业服务及管理指数收于1691点
，相较于2023年末的1847点下跌了8.4% 。而恒生指数年内表现出色，升至20060点 ，较2023年末的17047点增长了17.7%
。两者对比来看
，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。

　　与之相对的 ，物业股的股价同样经历了显著波动 。2024年初，上市物企的股份延续2023年下滑趋势
，平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低
。但随着5月楼市“5·17
”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。10月 ，央行
、金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施
，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬 。受益于此轮行情 ，物业股平均股价攀升至年内高点
，达5.7港元/股。

　　但随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势 ，股价再次回落
。截至2024年12月31日
，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2% ，与2023年年初的6.9港元/股相比下跌了33.3%。

　　与此同时
，物业行业的整体市值仍未恢复到之前的水平 。克而瑞监测显示，截至2024年12月31日 ，62家样本上市物企的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%
，与2022年的4223亿元相比大幅下降了44.9%
。其中，市值在30亿元以下的物企占了大多数 ，百亿元市值以上物企数量增加1家至6家。

　　另据中指研究院统计
，2024年有两家国资物企成功登陆资本市场，至此物业行业共计有68家上市企业 ，其中包括62家港股企业和6家A股企业 。目前
，深业物业已获得证监会备案，于2024年10月16日再次更新招股书；湖北联投城市运营拟通过*ST明诚（维权）资产重组完成上市；另外还有多家企业正在推进行业顾问事宜 ，预计2025年将会有5家物业企业登陆资本市场
。

　　值得一提的是
，也有物企被母公司私有化。2024年9月，华发股份完成对华发物业的私有化 ，后者退出资本市场；11月
，融信服务被控股股东建议私有化，预计在2025年将完成退市 。

　　“2024年物企通过主动控制关联交易、提升分红水平 、回购股票等市值管理手段 ，也向市场传递了积极信号，增强了投资者信心
，推动了估值修复和IPO进程 
。”牛晓娟分析指出，未来地方国资企业仍有整合上市的机会 ，专业赛道中的民营企业也会受到资本市场关注。

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。