界面新闻记者 | 纪瑶

　　12月9日以来
，公募REITs二级市场表现开始反弹。

　　Wind数据显示 ，12月9日至12月16日，中证REITs指数（932009.CSI）累计上涨2.48% 。此前中证REITs（收盘）指数持续下跌
，8月15日至12月8日累计下跌6.54%
。

　　12月9日至12月16日，全市场已上市的54只公募REITs中 ，50只价格上涨
，20只REITs涨幅累计超过5%，底层资产涉及能源基础设施 、保障性租赁房
、水利设施、消费基础设施 、仓储物流等。其中 ，红土创新深圳安居REIT
、中金厦门安居REIT、华夏特变电工新能源REIT 、嘉实中国电建清洁能源REIT
、华夏基金华润有巢REIT涨幅超过10%
，10月底刚成立的银华绍兴原水水利REIT累计涨幅达到了9.25% 。

　　表：12月9日-16日涨幅累计超过5%的公募REITs

　　公募REITs市场情绪也有所回升，Wind数据显示 ，12月9日至12月13日这周
，全市场公募REITs的周成交额合计为29.88亿元，相较前一周成交额19.17亿元 ，增幅超过了50%
。

　　有业内人士认为
，近期REITs二级市场回暖主要受益于重磅会议释放的利好信号、国内利率快速下行 、产品分红预期等因素。在利率下行周期中，REITs兼具股性与债性 ，投资价值日益受到投资者认可，REITs类资产利率敏感属性和红利属性日益凸显
，长期配置价值也随之显现 。市场预期在适度宽松的货币政策下，利率和流动性宽松将会明年得到更明显的体现
。

　　招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示 ，具体结构来看
，直接受利率下行利好，分派稳定的保租房REITs表现居前 ，其次是分派率高
，行业整体表现具有较强韧性的新能源、水利设施
、消费等行业，行业和风格轮动效应明显。本次上涨的背后 ，折射出当前REITs估值合理
，基本面韧性十足，受益于利率水平下行和机构资产荒延续 ，其利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘 。

　　截至12月16日
，全市场共有59只公募REITs成立，发行规模合计约1600亿元（不包含扩募）。2024年 ，有27只公募REITs成立，发行规模合计超600亿元
。从发售情况看
，不仅是机构机构投资者，公众对公募REITs的认购也热情十足。年内上市的公募REITs中 ，多只产品公众发售部分一日售罄并进行比例配售 。

　　Wind显示
，有5只公募REITs已募集结束，等待成立或上市交易 ，还有7只公募REITs等待获批
。

　　展望2025年
，广谱利率下行叠加资产荒环境，公募REITs能否在大类资产配置中发挥积极作用？后市投资机会是什么？

　　有公募人士认为 ，REITs市场在供需端同步发力的基准情形下
，或维持结构市特征，板块表现依循基本面差异分化 ，若宏观政策进一步加码
，强周期REITs项目的经营基本面或有望改善，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益；而弱周期板块则或更多围绕均衡利差进行交易 ，需要关注资产稀缺性与长端利率波动影响。

　　从投资机会看，当前REITs投资
，一级市场估值审慎，对于二级溢价较高且具备抗周期属性的业态 ，如市政环保 、保租
、能源、厂房等值得重点关注；二级市场首推消费业态
，保租房及厂房可择机逢低布局，并建议优选板块内高股息的标的 。

　　中长期来看 ，监管有望从专项立法 、引入增量资金
、加强主动管理等方面着手推动REITs市场高质量发展
。

　　招商基金万亿预计
，（在上述内容逻辑不发生变化的）未来一段时间，REITs市场的阶段性、结构性行情或将延续 ，REITs的长期配置价值或将进一步凸显。行业来看
，继续看好消费 、公用事业
、部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路可能获得超额收益，此外 ，直接受利率下行利好
，分派稳定的保租房预计继续有不错的表现 。